３年後：良い家つくり講座

土地を購入してからトラブルになる事例が多いのは、水道管の引き込みの問題だ。

調査方法
#JIS2D21#前面道路配管；有り・無し
口径 #JIS2D50#

#JIS2D22#敷地内引き込み配管；有り・無し

口径 #JIS2D50#


#JIS2D23#私設配管の有無

整備予定・負担金・あり・無し
  

4,飲用水,ガス,電気の供給施設及び排水施設の整備状況

#JIS2D21#飲用水1,公営水道その他続く
  

本日も重要事項説明書の解説です。

3,私道に関する事項対象不動産に含まれる私道に関する負担の内容

負担面積の有り無し負担金の有り無し

対象不動産に含まれない私道に関する事項・有り・無し

この私道についてのトラブルが多いのは、建築20年から30年の建物が多く見られる地域だ。

例えば、郡山市内では、長者、神明町、虎丸、富久山町とか、昔からの旧市街地の土地だ。道路が公道で市道や県道ではなく、個人の土地なのに、見た目は道路になっている。

だから、あなたの購入する土地に接している道路らしきものが、公道なのか私道なのかをしっかり調査しなければならない。

もし、あなたの土地への進入路が個人のもので、おじいちゃんは道路で使用を許可していた。その後相続された。

あなたが、建て替えをしたいときに挨拶に行ったら、使用されたら困ると亡くなったおじいちゃんの息子さんに言われた。

もしも、使用するなら地代を払うか、土地を買ってくれと、時価よりも法外な金額を要求された。

案外こんな事例もあったりする。

納得して購入できるかどうかは、その不動産会社の担当者の調査能力ということになる。

#JIS2D21#建築業務の経験があるか？ないか？

#JIS2D22#宅地建物取引主任者証を携帯しているか？いないか？

#JIS2D23#住宅ローンアドバイザーに登録しているか？

土地購入をする際のエージェントを選ぶ基準としては、とても重要なので覚えておくとよいだろう。



  

21,公有地拡大推進法

22,農地法

23,宅地造成等規制法

24,自然公園法

25,河川法

26,特定都市河川浸水被害対策法

27,海岸法

28,砂防法

29,地滑り等防止法

30,急傾斜地法

31,土地災害防止対策推進法

32,森林法

33,道路法

34,全国新幹線鉄道整備法

35,文化財保護法

36,土地収用法

37,航空法

38,国土利用計画法

39,土壌汚染対策法

40,景観法

41,都市公園法

42,首都圏近郊緑地保全法

43,近畿圏の保全区域の整備に関する法律

44,廃棄物の処理及び清掃に関する法律
45,高齢者、障害者の移動等の円滑化の促進に関する法律

46,電波法

47,地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律

土地購入の際の、重要事項説明書の記述内容はまだまだあります。明日も続く・・・
  

土地や中古住宅を購入したのに、しばらく住宅が建てられず困っていた知人がいた。

その建築地は、福島県郡山市清水台。

あの周辺は、遺跡が出てくる。だから、発掘調査が完了するまで建築ができない事態になってしまった。

市役所の担当者に無料を言っても無駄だ。なぜなら法律でそう決まっているから。

1,土地区画整理法

2,古都保存法

3,都市緑地法

4,生産緑地法

5,特定空港周辺特別措置法

6,大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法

7,地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律

8,被災市街地復興特別措置法

9,新住宅市街地開発法

10,新都市基盤整備法

11,旧市街地改造法

12,首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律

13,近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律

14,流通業務市街地整備法

15,都市再開発法

16,沿道整備法

17,集落地域整備法

18,密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律
19,港湾法

20,住宅地区改良法

まだまだ続くが、福島県郡山市内で土地購入する場合には、特に、土地区画整理法についての概要は知っていたほうがよいだろう。




  

（3）都市計法、建築基準法以外の法令に基ずく制限

1,土地区画整理法に基ずく制限

#JIS2D21#土地区画整理事業計画有り・施工中・（仮換地・換地・保留地）

#JIS2D22#仮換地指定・未・済

#JIS2D23#仮換地・保留地の街区番号等,未定

#JIS2D24#換地処分の公告

#JIS2D25#仮換地図面（有・無）

#JIS2D26#精算金の徴収・交付（有・無・未定）→有りの場合（徴収・交付）（金額：未定・確定 円）（帰属先 売主 ・ 買主）

#JIS2D27#建築等の制限（有・無）

土地区画整理事業とは？

郡山市の区域で言えば、富久山町八山田地区や喜久田地区のように、古い街並みや田畑になっている土地を造成して宅地化する事業のこと。
保留地が売りに出されたりするので、この方法で土地を購入する人は多い。

保留地を購入する際の注意ポイントも多岐に渡る。専門家のアドバイスを受けながら慎重に検討しないと、後々後悔することになるので要注意だ。

区画整理事業地区の土地や保留地を購入する際に役に立つチェックシートなども、機会があれば公開しようと思っている。

重要事項説明書の内容は明日も続く
  

気に入った土地があったら、次には不動産会社の担当者から重要事項説明書なるものの交付がある。
私の所には、これが交付される前に相談にくるケースが多い。
A不動産の表示

1,土地

2,建物

B売り主の表示と占有に関する事項

売り主

売買締結時の占有に関する事項 第三者による占有

#JIS2D35#取引の対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

登記簿に記載された事項

2都市計画法、建築基準法などの法令に基ずく制限の概要

#JIS2D21#区画区分

#JIS2D22#市街化調整区域の場合開発行為、旧住宅地造成事業法の許可

#JIS2D23#都市計画施設

#JIS2D24#市街地開発事業

#JIS2D25#敷地等と道路との関係

#JIS2D26#私道の変更または廃止の制限

#JIS2D27#壁面線の制限

#JIS2D28#敷地面積の最低限度

#JIS2D29#外壁後退

#JIS2D2A#建物の高さの制限
#JIS2D2B#日影による中高層の建築物の制限

#JIS2D2C#建築協定

#JIS2D2D#地方公共団体の条例等による制限

まだまだ続く
  

実は、昨日、私のお客様の不動産取引に立ち会った日だった。

現地での境界確認から、契約締結まで都合３時間ちょっと。
買主側、地元不動産業者、売主側は日本の不動産業者のトップの会社の関連会社だった。

さすがに、大手の会社は、重要事項説明書の前段階においても、契約書の条文もキチンとしている。
それは、どいう意味かと言うと、現地の支店担当者からの契約書を、最終的に法務部門のチェックを入れて、三重チェック体制になっているらしい。

当然、顧問弁護士が最終確認をする。

売主側の顧問弁護士がする最も重要な仕事はなんだと思いますか？

あなたが、今現在所有している不動産を売却したことをイメージしてみてください。

そうです。あなたが売却した相手から損害賠償を請求されても、訴訟で負けないような契約書を作成しておくことです。
そんな視点で昨日の契約書を眺めて見ると、やはり完全に売主の訴訟リスクを回避できる内容になっている。お見事です。
中古住宅やアパートマンションを売却する際には、不動産業者からのアドバイスはもちろん大事ですが、それ以上に大事なのは、売却した相手側からの訴訟リスクを回避する為に、物件ごとの問題点を詳細に契約書に盛り込むこと。

しかし、これを優秀な弁護士はやってくれると思ったら大間違いですよ。

昨日の見事な契約書作成の仕事をやっているのは、弁護士に詳細な情報を提供している不動産業者の営業マンなのですから。

だから、あなたの大切な家や土地を売却する際に、一番たよりになる存在は、優秀な不動産業者の担当者なのです。

次回からは、私がたまに聞かれることが多い。優秀な不動産業者の担当者を紹介してよ。このテーマにしてみよーかなと思ってます。

あなたは、信頼できる不動産会社を見つけなければならないのです。それ以上に大事なのは、信頼できる不動産のエキスパートを担当者ベースで、見つけなければいけないのです。
次回からは、その見つけ方や出会う方法にフォーカスしてみましょう。
  

今日は、最高に良い日です。大安吉日でぼう種尚且つ、一粒万倍の日。今日、種を蒔くとそこから沢山の実がなりますよ。
まっ、そんな日な訳です。

私たち、日本人は古来から農耕をして、自然とともに生きてきました。

その精神は、建築や不動産取引に今でも反映されています。
やはり、契約日は大安吉日に。とか。家の棟上げ式も大安吉日に。とか。

建築や不動産の営業担当者にとって暦は大切です。

それはなぜか？

不動産業者さんにとっては、年間の沢山の契約の中の一つかも知れません。が、そのお客様にしてみれば、その人の人生に、一度あるかないか。

だから、お客様やお客様の家族の幸福を願うのなら、言われる前に、大安吉日に契約日を設定するアドバイスをする。

仮に、本人が気にしていなくともです。
よく、こんなことを言う若い営業マンがいます。

そんな都合で、契約日を伸ばして、お客様の気が変わったらマズい。鉄は熱い内に打てだから、自分は気にしない。

これは、以前に私が住宅会社にいたころに、本当にそう言った部下がいたのです。

私はこう諭しました。
お客様が、何千万円ものお金を払うのは、なぜだか考えたほうがいいよね。

ただ、お金を払ってものを買うのが目的？

私はそう思ってないよ。

お客様自身が豊かになりないとか？家族の将来の幸せの為に家や土地を、自分の命まで銀行に担保に入れて購入するんじゃないの？

だとしたら、お客様の家族への影響まで気配りしながら、お客様以上に本気でその契約日をいつにするか？考える。

あなたのその気持ちが強ければ強いほど、お客様は感動し、あなたに感謝するんじゃないのかな？

何事も縁起を気にしたほうが、後悔はしない。そう私は信じて、自分の人生の行動基準にしています。


  

あなたは、本気で購入しようと思ったら、相手の売り主なり、不動産業者さんと価格交渉などできますか？

アメリカでの土地取引の事例が参考になるのでご紹介しよう。

NAR（全米不動産協会）が最近5年間に新たに住宅を購入した人たちにアンケート調査をした。なんとこの調査で85％の人が今度住宅を購入するときは、バイヤーズエージェントを使いたいと答えているようだ。

物事を合理的に処理しようとする、アメリカ人はこう考えるのだろう。

人生で最も重要な買い物の一つである、住宅購入に、プロの助けを得たり、アドバイスを仰ぐのは、当たり前の行為だ。それをせずに、失敗して、裁判になっても百戦錬磨のプロの不動産業者に勝てる見込みはない。

まったくもってごもっともな考え方である。

アメリカの人々は、我が家をリフォームしたりして転売をして２度３度と住み替える。しかし、日本は事情が違う。

ほとんどの方々は、最初に土地購入したら３０年以上もの長期ローンを組み、転売などせず住み続ける。

だから、本来は最初の土地購入からバイヤーズエージェントらしき、良きアドバイザーを見つけておく必要があるということだ。

  

おはようございます。
インターネットなどでは、アパート経営などは不労所得の代表格として紹介されている。そして、楽をして儲ける方法など凄まじいばかりの情報に溢れかえっている。

はたして、本当に楽をして儲けることができて、本当に不労所得なのだろうか？
私はこの半年間、ゼンリンの郡山市内の住宅地図を使い、アパートマンションを汲まなく調査してみた。

この現場調査から見えてきたことがある。

やっぱり、楽して儲かるほど甘くはない。

これが、私の結論だ。
アパートマンション経営は、普通の会社の経営とまったく一緒だ。

人、情報、モノ、お金の経営資源の比重が建物そのものに多くを依存している。普通の会社経営と違うのはこの点くらいだ。

あとは、知恵を出し、情報を集める。

その情報を元にして、頼りになる人材を適材適所に配置する。
アパートマンション経営の場合この人材が、正社員ではなく、外部スタッフになる。

長期的な修繕計画を立てながら、短期的には最新型の設備などを導入して建物、部屋自体の魅力や付帯サービスを高めていく。

サービス業者などの会社経営とまったく一緒だ。

私が、アパートマンション調査をして気がついた点がもう一つある。

それは、今の家主オーナーの後継者がいない。

この問題は、普通に事業をしている、中小企業の経営者に後継者が育たないのと似ている。

これから、不動産業界に新参者として参加する私としては、このあたりの問題解決策を提案できる会社にすることがポイントかな？こう感じている。

ということで、本日は、東京で開催される、インターネット不動産セミナーに参加してくる。

あなたにも、良い情報が訪れますように！
  

いつも、表現がハードなので、今日はソフトになっちゃいますね。

私はよく言われるんですよね。電話やブログじゃ冷たい感じだけど会ってみるとそうでもないねって。

今、計画中の新設の会社も大枠の事業内容やネーミングは決まってるんです。

店舗の雰囲気はね、こんな感じ・・・


●ご近所の女性の皆さんが気楽に立ち寄れるギャラリーカフェになっている。

●夜は綺麗な照明の元で、いろんな趣味の先生のレクチャーが受けられる。

●美味しいコーヒーや紅茶を飲みながら住まいのセミナーが開催されている。

●カルチャー教室などは、先生や講師の人たちで運営されている。

●店舗運営の主体は、不動産会社にするので、店舗には個室があり、家主や地主オーナーがそこでくつろぎながら、相談や勉強ができる空間がある。

●オフィスなのに、店舗の入口周辺は、さながらガーデンカフェのようになっている。

●それらの模様は、日々ブログで情報配信されている。

●小さな店舗空間の一つのカルチャーコミュニティーが、その小さな地域や街全体をも変えていくようなエネルギーを発揮できたら素晴らしい。

密かにこんなことができたらいいな〜なんて感じている今日この頃です。

それでは、今日もあなたに幸運が訪れますように
  

◆境界が確定している状態なのか？否か？
あなたが土地購入する際に土地の図面が説明される。

とても簡単に説明すると、公図と測量図というものだ。

まぁ、多くの人々は、土地家屋調査士や測量士の署名などがあり、不動産業者さんがちゃんと公的な資格者が境界を確認して、境界杭を打ってあるので大丈夫。
などと説明されたりする。

プロが不動産取引をする場合には、公図や測量図面は信用性に乏しいことを知っている。

だから、確定測量図を求める。

あなたが、将来的に土地を購入したり、売却する時に大変役に立つからこれは是非とも覚えておくとよい。

測量図には、現況測量図と確定測量図の２つがある。

そして、法律的に境界が確定している状態とは、確定測量図面が交付されている状態を言うのである。

しかしながら、不動産取引においての実務上は、現況測量図を作成している。

この違いを分かった上で取引しておかないと、あなたが購入した土地を将来的に転売する時や隣地の人が売却する時にトラブルになる可能性が残るので注意を要する。次回は、確定測量と現況測量の違いについて説明しよう。
  

間違いのない土地購入の方法

重要事項説明を受けるべき時期

不動産業者さんから土地を購入する際には必ず契約前に、重要事項説明というのを受ける。

土地建物の売買において注意しなければいけないのは、隣地との業界だ。

たまに売買した方に意識的にこんな質問をしてみる。

重要事項説明は、いつの段階で、どこで説明を受けました？
あなたが土地建物の取引の経験があればこの質問に答えられることだろう。

しかし、世間の多くの人々が、土地建物の購入をする体験など一生に一度あるかないかだ。

不動産の取引など、初体験なのだ。だから、契約書を交わす前に、わかりやすく、夫婦や家族のだれでもが理解しやすい説明がなければいけない。これが私の持論だ。

その説明の中でも、後でそこに住んでからトラブルになりやすいのが隣地との境界だ。

私の知っている人で、隣地の境界で隣人といざこざになり、ついには引っ越してしまったケースさえある。

話を質問まで戻そう。
大抵、契約日の当日に事項説明があり、不動産業者さんの事務所などで説明を受けた。という回答が多い。

私がアドバイスしているのは、境界などの説明は図面の確認と現地での立ち会いを契約日の前日までに受けておく。

購入する側が、後で境界のことでトラブルにならない為にはとても大切なことだ。
トラブル防止のポイント
境界の確認は、契約日前日までに現地で立ち会いながら、重要事項説明を受けておくこと。


  

私の今現在のメインのビジネスは、損害保険代理店。それに関連する生命保険の代理店とクルマの板金修理などの仕事もやっている。

実は、今の会社を新設した時から、不動産の収益事業の計画をしていた。もう足掛け８年になる。

私の発想はいつも１０年先を見据えている。

だから、今が不動産の収益事業にチャレンジするチャンスだと感じた。

１０年先の不動産業界はどう変化しているだろう。

私はこう仮説を立てている。

買い手が有利な市場になっている。

そうなると、不動産業者も変化しなければ生き残れない。

どう変化しなければいけないかというと、買い手の立場にたった営業行為だ。ただ残念なことに、まだまだ不動産業界は売り主側優位の雰囲気。

だから私は、買い手の交渉にも力を入れる代理人のサービスを提供していく。これをアメリカの不動産業界では、バイヤーズエージェントサービスと呼ぶ。

そのために必要なスキルは何か？

そう、あなたが見ているインターネットとメールの運営能力。

歴史や信頼性に乏しい新設の不動産会社が、短期間で信頼性を獲得していくためにインターネットの技術は今の時代に必要不可欠だ。

だから、本日はある大手のインターネット関連会社のソフトウェアのデモに行く。どんな技術が見れるか楽しみだ。
  

ある賃貸ワンルームマンションのリフォームの案件の相談が来ている。

20年前に流行っていた3点ユニットバスにっている。不動産仲介の担当者に聞くと、このパターンが今は一番決まりにくいとのこと。

ところが、賃貸オーナーの人たちは、５０歳後半から６０歳以上だったりする。この年代の人々は貧しい時代を苦労しながら財産を築いて賃貸オーナーになっているケースが多い。
要するに、シャワーもあり、浴槽もあり、オマケに水洗トイレもある。それがコンパクトにまとまっている。これを、お金をかけてまで、リフォームして別にするなどとんでもない。大抵こうなる。

不動産仲介の担当者には、現状のままで借りてくれる人を探してくれ。とこうなるらしい。

しかし、不動産経営という発想からすればちょっと違ってくる。今の時代にマッチした設備投資をして、他の部屋とは違った差別化を量らなければ、お客様は入居してはくれない。
なぜなら、市場には新築でいくらでも良い部屋がたくさんあるからだ。

その差別化をオーナーに提案するために、今私は高速道路の磐越道を新潟に向かっている。レポート記事は次回アップする。

  

あなたが、家を建てる際にはおおよそ３つのパターンでその家を建てる土地が決まるはずだ。1,あなたの実家を建て替える。2,両親や親戚の土地を借りて建てる。3,土地を新たに購入して建てる。

実はそれぞれのケースで、注意すべきポイントがあるが、本日は３つめの土地を購入するケースの注意ポイントについて述べよう。

土地を購入する方法として、大きく２つに分けると、売り主から直接買う場合と不動産業者さんに仲介してもらい購入する場合に分けられる。
購入する前に、宅地建物取引主任者から、重要事項説明書の説明を受けることになっている。

以前にも話したように、実務上、この重要事項説明書の説明と契約締結が同日になっているケースがほとんどだ。

専門家ならいざしらず、素人がいきなり難しい用語の説明をされても分からない。だから、分かったふりをしてサインをしてしまう。そして時間をおかずに、すぐ契約だ。

なぜか？

あなたがもしも不動産会社の担当者だったら、どう考えてどう行動するか？

こんな風に、あなたが相手の立場になって考えてみて欲しい。

答えは自ずと見つかるはずだ。そうです。表現は適切とは言えませんが、誤解を恐れずに言うならば、あなたに考える余裕を与えずに、熱いうちに契約していただかないと売上に繋がらないのです。

業界の人からは怒られそうな表現ですが。

業界のプロの人たちが土地を購入する時はどうしてると思いますか？

あなたよりもっと真剣に、重要事項説明書の内容を契約前に検討しているのですよ。

後日、この重要事項説明書の内容についても記事にするつもり。今日はここまで。これからマックでワンルームシャワーブース施工の打ち合わせ。
  

現在相談されている案件は、一棟売マンション。私が以前に建築関係の仕事が長かったので、アスベストが含有されているかどうかが不安なようだ。

築年数が古くて、アスベスト含有量が多いとどうなるか？

これから、中古物件を購入する方は要注意だ。特に事業用に倉庫や工場、事務所、店舗を所有するような経営者はよほど注意すべきだ。

なぜなら、リフォーム、リノベーション、または解体して更地にする時に、アスベストが含有しているか否かで、その費用がまったく違ってくるからだ。

安物買いの銭失いにならないようにしてほしい。

昨日、私は県庁の住宅課に足を運んでいる。目的は２つ。仲介の不動産業者の情報を知ること。２つ目は、信頼のおけるアスベスト検査をしてくれる業者の情報入手だ。

問題を最短で解決する方法は、自分で行動を起こし、その道の複数の専門家に同じように質問していくことだ。

私は、リスクマネジメントのプロだ。私がプロたる所以は、どこに行き、誰にどう質問すれば良いかを知っているからだ。

もちろん、２つの目的は達成した。

本日は、午前中不動産会社の担当者とアスベスト検査の打ち合わせ。午後は日新火災の代理店研修会。その後３時３０分には不動産取引に詳しい、個人弁護士事務所に相談に行く。
損害保険の代理店は、専門家との人脈が日頃あるので、情報収集のスピードが違う。

世間の人々が、意外に知らない、損害保険代理店の付加価値だ。とても重大なアスベスト検査についての記事は後日ということで。今日はここまで。
  

福島県郡山市内には、複数の弁護士事務所があり、個人で開業している事務所や５人前後の弁護士が所属している事務所もある。

私が、クライアントから相談を受け、最初の段階で弁護士に相談に行った方が良いと判断した時に、気をつけていることがある。

それは、同じ相談を必ず２人以上の弁護士に聞いてみる。

これは、あなたがもしもがんを宣告され、その治療法や手術の方法を２人以上の別の医師に聞いた方がいいというのと全く一緒だ。

これを医学界ではセカンドオピニオンと言っている。

土地建物の購入もこの考え方を応用すれば良いとうのが、私の考え方だ。

だから、昨日は複数の弁護士が所属している弁護士事務所。明日は、個人事務所に同じように相談に行く予定を組んでいる。

相談内容の結果は、相談者の了承がいただけたら、また後日このブログ記事でアップしようと思っている。

今回の相談内容などは、土地を購入しようと思っている、あなたにとってはとても参考になる。

私には、守秘義務があるので公開できないのが残念だ。しかし、相談者からできるだけの許可をとり相談事例として記事にするつもりだ。

  

それは、売り主から詳細な物件状況を記載した告知書を提出してもらうことだ。
昨日の記事は少し難しかったから、本日の記事は、短めにわかりやすく説明する。通常売買契約書の前には、仲介する不動産業者さんの宅地建物取引主任者から重要事項の説明というのを受ける。

この調査は、不動産業者の担当者が行う。

この調査とは別に、なぜ売り主の署名のある告知書が必要なのか？

売り主がその建物に欠陥があるのを知っていた場合、その事実を不動産業者に告げるだろうか？

あなたが売り主の立場だったらどうだろう？

不動産取引で売買契約後、トラブルや紛争になる一番の問題がこれ。だから、理想は売り主からの告知書があればベスト。しかし、現在の日本の不動産取引の実務上では難しいかもしれない。

何千万円という生命保険の加入の際も、告知書があり、血液検査、尿検査、医師による問診もある。
だから、本来不動産取引においても告知書制度というのがなければいけないのだろう。

あまり難しく考えると取引自体ができなくなるから注意してほしい。かといってこれらのことを知らずして、安易な契約をし後悔する人もいる。
要するに私が伝えたいことは、
あなたの、土地建物取引において後悔しないポイントは、あなた自身がどこまで納得しているかが重要。そのためには、詳細な説明と具体的な資料が必要だということだ。